Hoe zal een recessie de Britse huizenmarkt treffen?

Hoe zal een recessie de Britse huizenmarkt treffen?

Door Simon Read
Personal finance-verslaggever, BBC News

Gepubliceerd40 minuten geledenDelencloseDeel paginaKopieer linkOver delenImage source, PA Media

De Bank of England heeft gewaarschuwd dat Groot-Brittannië later dit jaar in een recessie zal belanden, maar welke invloed heeft dat op de huizenmarkt?

Het zal de eerste Britse recessie zijn sinds 2020 – op het hoogtepunt van de Covid-crisis.

Dat stimuleerde zelfs de vastgoedprijzen, aangezien thuiswerken zowel verhuizers als kopers aanmoedigde in een race om ruimte.

De huizenmarkt is sindsdien ongebreideld geweest toen mensen die een hypotheek aangingen profiteerden van lage rentetarieven en een vakantie met zegelrechten, maar een recessie zou deze uiteindelijk kunnen afremmen.

Uit de laatste vrijdag gepubliceerde cijfers van de Halifax-bank blijkt dat de prijzen in de 12 maanden tot juli met 11,8% zijn gestegen.

In juli daalden ze echter met 0,1% maand-op-maand – en dat was voordat de Bank of England de rente verhoogde tot 1,75% om de stijgende inflatie aan te pakken. Stijgende rente betekent stijgen

“Hoewel we niet te veel in een enkele maand moeten lezen, vooral omdat de daling maar fractioneel is, wordt al geruime tijd een vertraging van de jaarlijkse huizenprijsgroei verwacht”, zegt Halifax-directeur Russell Galley.

Wat een recessie zou kunnen doen, is de belangrijkste oorzaak van stijgende huizenprijzen aanpakken, namelijk een gebrek aan aanbod.

Maar het is misschien niet prettig om op het punt te komen dat er voldoende huizen te koop zijn tegen lagere prijzen.

“Inbeslagnames kunnen toenemen omdat mensen moeite hebben om te betalen voor de hogere kosten van levensonderhoud en hypotheekbetalingen en daarom kunnen er meer aandelen op de markt komen”, zegt Karen Noye, hypotheekexpert bij Quilter.

Op de vastgoedladder komen

Het grootste risico voor hoopvolle huizenkopers in een recessie is het verliezen van hun baan.

Ervan uitgaande dat het werk stabiel blijft, kan een recessie sommige mensen zelfs helpen op de vastgoedladder te klimmen als het de vastgoedprijzen naar beneden duwt, zoals sommige experts voorspellen.

Dat zou ertoe leiden dat er kleinere deposito’s nodig zijn en lagere totale geleende bedragen.

Maar dat moet worden afgewogen tegen de stijgende hypotheekrente.

Woningwebsite Rightmove heeft berekend dat starters die voor het eerst een huis kopen hun maandelijkse hypotheeklasten zien stijgen tot gemiddeld 40% van hun brutosalaris na de renteverhoging van deze week.

Dat is een niveau dat sinds 2012 niet meer is gezien, zei het.

Afbeeldingsbron, Getty Images

Het berekent dat de gemiddelde maandelijkse hypotheekbetaling voor een nieuwe huiseigenaar zal stijgen tot meer dan £ 1.000, een stijging van £ 813 in januari.

De cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde vraagprijs van een huis voor een eerste koper van £ 224.943.

Tegen die achtergrond zullen de voorspellingen dat de inflatie nog verder zal stijgen, meer druk uitoefenen op mensen die sparen voor een deposito terwijl ze worstelen met de krapte op de kosten van levensonderhoud.

Als ze gedwongen worden te bezuinigen op niet-essentiële zaken, moet hun maandelijkse spaargeld voor een aanbetaling mogelijk worden beperkt.

Omgaan met hypotheekrentestijgingen

De renteverhoging van de Bank of England zorgt ervoor dat leners met tracker-hypotheken of standaard variabele tarieven (SVR) extra geld moeten vinden om aan hun maandelijkse hypotheekaflossingen te voldoen.

Volgens UK Finance zijn er 1,9 miljoen kredietnemers getroffen, waarvan bijna tweederde op SVR.

Op basis van een typische 25-jarige hypotheek van £ 200.000 zullen degenen met een SVR uiteindelijk £ 59 extra betalen, volgens cijfers van augustus die zijn gepubliceerd door renteanalisten Moneyfacts.co.uk.

Degenen met een tracker-hypotheek worden geconfronteerd met een extra maandelijkse last van £ 52.

De meeste zullen niet onmiddellijk worden getroffen, met alleen online bank First Direct die de tarieven onmiddellijk na de aankondiging van de bank verandert.

Anderen zeiden dat de nieuwe hogere tarieven de kredietnemers vanaf begin september zullen treffen.

Afbeeldingsbron, Getty Images

Een eenvoudige manier om te helpen met mogelijke toekomstige renteverhogingen, is door uw hypotheek vast te stellen.

Het voordeel van een vast tarief is dat u weet hoeveel maandelijkse aflossingen zullen zijn voor de duur van de lening, wat kan helpen bij het budgetteren.

Volgens Moneyfacts.co.uk is de gemiddelde vijfjarige hypotheek met vaste rente nu 4% overschreden, maar experts verwachten dat de rente nog verder zal stijgen na de verhoging van de basisrente van 0,5%.

Rachel Springall, financieel expert bij Moneyfacts.co.uk, denkt dat het zinvol kan zijn om nu een lage vaste rente te vinden.

“Leners die niet vastzitten aan een vaste rente, zouden er verstandig aan doen om snel een nieuwe deal te sluiten, aangezien de rentetarieven blijven stijgen”, zei ze.

Redundantie en uw huis

Het grootste risico dat iemand loopt tijdens een recessie is het verliezen van zijn baan.

Dat plotselinge inkomensverlies kan betekenen dat u de maandelijkse hypotheekaflossingen niet kunt voldoen en als u betalingen mist, kan uw geldschieter stappen ondernemen om uw eigendom terug te nemen.

Gelukkig willen geldschieters dat niet doen, dus iedereen die zich in die positie bevindt, heeft opties.

Leners met een hypothecaire betalingsbeschermingsverzekering moeten hun polisdocumenten opgraven en zo snel mogelijk een claim indienen.

De meeste polissen dekken betalingen tot 12 maanden, waardoor u wat ademruimte heeft totdat u een nieuwe baan vindt.

Als u geen verzekering heeft en denkt dat u moeite heeft om uw hypotheekbetalingen te betalen, is het essentieel om zo snel mogelijk met uw geldschieter te praten om uw opties te bespreken.

Om uw financiële zorgen op korte termijn te verlichten, kunt u bijvoorbeeld overstappen op een aflossingsvrije lening of een hypotheekbetalingsvakantie nemen.

Een andere mogelijkheid is om de looptijd van de hypotheek te verlengen om zo de maandlasten te verlagen.

Hoewel elk van deze u zal helpen een deel van de druk van u af te nemen terwijl u van een verminderd inkomen leeft, is het belangrijk om uw hypotheekplannen weer op de rails te krijgen wanneer u werk vindt.

Als u enige tijd werkloos bent en een uitkering aanvraagt, kunt u mogelijk aanspraak maken op ondersteuning voor hypotheekrenteaftrek van de overheid.

Dalende eigendomswaarden

Als de vastgoedprijzen dalen, kan dat op zichzelf goed nieuws zijn voor potentiële huizenkopers.

Maar bestaande huizenkopers lopen het potentiële risico dat hun waarde van hun huis lager kan uitvallen dan het bedrag dat ze op een hypotheek hebben geleend.

Dat zou hen kunnen achterlaten in wat bekend staat als negatief eigen vermogen.

Afbeeldingsbron, Getty Images

Huiseigenaren op lange termijn moeten immuun zijn voor dat risico, aangezien de waarde van hun onroerend goed de afgelopen jaren hun hypotheek ruimschoots zal hebben overtroffen.

Meer recente huizenkopers die mogelijk een hypotheek van 95% hebben afgesloten om hun droomhuis te kopen, zouden de waarde heel goed kunnen zien dalen tot onder de aankoopprijs als er een malaise in de markt is.

Maar eerlijk gezegd wordt dat pas een probleem als je wilt verkopen. Door een onroerend goed een paar jaar te behouden, hebben mensen in het verleden mensen geholpen om af en toe een dip in de markt te voorkomen.

De laatste keer dat de vastgoedmarkt instortte was na de financiële crisis in 2008. Toen daalde de gemiddelde huizenprijs in Engeland van £ 188.657 naar £ 159.340 volgens cijfers van het Kadaster – een daling van 15% in een jaar tijd.

Maar een jaar later waren de gemiddelde prijzen hersteld tot £ 174.765, ongeveer 7% lager dan twee jaar eerder, wat de zorgen over de overwaarde voor de meeste huiseigenaren zou hebben weggenomen, ervan uitgaande dat ze de hypotheekaflossingen hadden bijgehouden en het geleende bedrag hadden verlaagd.

Een manier om de angst voor negatieve aandelen te verminderen, is door te veel te betalen op uw hypotheek, als u het zich kunt veroorloven.