Treasury-afkeurende ‘hypotheekgevangenen’, zeggen Kamerleden

Treasury-afkeurende ‘hypotheekgevangenen’, zeggen Kamerleden

Door Andy Verity
BBC economie correspondent

Gepubliceerd7 minuten geledenSharecloseShare pageKopieer linkOver sharingimage captionVanessa Bampton is een van de duizenden hypotheekgevangenen

Kamerleden dagen de regering uit om een ​​belofte na te komen om huiseigenaren te helpen die vastzitten door hoge rentetarieven te betalen, omdat de schatkist hun hypotheken heeft verkocht aan niet-gereguleerde bedrijven.

Omdat ze niet kunnen overstappen naar een betere deal, worden naar schatting 250.000 huiseigenaren gedwongen standaard variabele rentetarieven te betalen.

Deze zijn ruim boven wat een concurrerende hypotheek in rekening zou brengen.

Maar maatregelen om hun benarde situatie te verlichten, worden geblokkeerd, zeggen parlementsleden.

Het House of Lords heeft een wijziging van de Financial Services Act aangenomen om de tarieven voor kredietnemers in die positie te beperken, bekend als “hypotheekgevangenen”.

Maar regeringszwepen instrueren conservatieve parlementsleden om maandag tegen het amendement in het Lagerhuis te stemmen.

Bondskanselier Rishi Sunak heeft beloofd naar “werkbare oplossingen” voor de huiseigenaren te kijken. Maar de Schatkist beweert dat de SVR-limiet “oneerlijk” zou zijn voor andere leners.

Hypotheekval

Sinds de financiële crash hebben strengere betaalbaarheidscontroles het moeilijk gemaakt om van kredietverstrekker te wisselen als uw hypotheek hoog is in vergelijking met uw huizenprijs – of als u bijna met pensioen gaat of een slechte kredietwaardigheid heeft.

Maar de meeste hypotheeknemers kunnen bij hun bestaande geldverstrekker nog steeds overstappen op een goedkopere hypotheekovereenkomst tegen lagere rentetarieven.

Hypotheekgevangenen geconfronteerd met ‘financiële nachtmerrie’

Echter, naar schatting 250.000 kredietnemers – zoals moeder-van-twee Vanessa Bampton – hebben gezien dat hun woningkredieten door de Schatkist werden verkocht aan niet-gereguleerde bedrijven die geen nieuwe hypotheekovereenkomsten aanbieden.

Als gevolg hiervan zitten ze gevangen in hun hypotheken, gedwongen wanneer hun eerste deal eindigt op hoge standaard variabele rentetarieven – waar hun betalingen kunnen verdubbelen of verdrievoudigen wat ze zouden betalen in een concurrerende hypotheek.

Vanessa en haar man kochten hun huis in Bournemouth in 2006 met een hypotheek bij Northern Rock. Destijds was het een marktleidende lening die werd goedgekeurd en gereguleerd door de Financial Services Authority.

In 2008, nadat Northern Rock was genationaliseerd, sprong hun rentetarief echter omhoog naarmate ze overstapten naar de standaard variabele rente van de kredietverstrekker.

Maar omdat ze een groot bedrag hadden geleend in vergelijking met de prijs van hun huis, bekend als een hoge “loan-to-value”, konden ze niet van kredietverstrekker wisselen.

“Onze hypotheek ging van de ene op de andere dag omhoog en werd letterlijk bijna verdubbeld. Ons besteedbaar inkomen was nihil”, zei Vanessa.

“En toen we in dit huis kwamen wonen, moesten we er wat aan doen. We moesten een boiler in de nieuwe keuken plaatsen en daarom sloten we daar een kleine lening voor. We konden dus niet al onze uitgaven dekken.”

“Ik ben er depressief van geworden. Sindsdien heb ik twee of drie banen gehad en mijn man probeerde te studeren en het is zo, zo moeilijk geweest. Ik kan niet uitdrukken hoe moeilijk het voor ons als een familie.”

Maximaliseer de marges

In 2009 werd Vanessa’s hypotheek, samen met honderdduizenden anderen, verplaatst naar Northern Rock Asset Management (NRAM), dat was gescheiden van de retailtak van Northern Rock en later werd verkocht aan Virgin Money.

In hetzelfde jaar hield de Schatkist, toen onder Labour kanselier Alistair Darling, een consultatie over de hypotheekmarkt.

Het waarschuwde dat noodlijdende hypotheekverstrekkers hypotheekboeken verkochten aan niet-gereguleerde hedgefondsen en private-equityfirma’s “aangetrokken door de mogelijkheid om activa met korting te kopen”, die niet gereguleerd waren en daarom niet gebonden waren aan de eis van de toezichthouder om klanten eerlijk te behandelen.

“Niet-gereguleerde eigenaren van gereguleerde hypotheekcontracten kunnen proberen de marges te maximaliseren door rentetarieven en kosten te verhogen, mogelijk tot niveaus die onbetaalbaar zijn voor kredietnemers”, aldus de Treasury-raadpleging.

“In sommige gevallen kan het ontbreken van regelgeving en de mogelijkheid om op deze manier te handelen om winst te maken een factor zijn die bijdraagt ​​aan de wens van bedrijven om deze hypotheken te kopen.

“Een dergelijke activiteit heeft duidelijk het potentieel om kredietnemers ernstige schade toe te brengen”, voegde hij eraan toe.

“De doorverkoop van gereguleerde hypotheekcontracten kan ook als oneerlijk worden beschouwd, aangezien het leidt tot een vermindering van de bescherming voor sommige consumenten, zowel in absolute termen als in vergelijking met andere leners die soortgelijke financiële diensten hebben afgenomen.”

Grootste privatisering

Onder de coalitieregering van 2010-2015 wilde bondskanselier George Osborne echter graag activa herprivatiseren die tijdens de crisis van 2008 waren genationaliseerd.

In 2014 legde de Schatkist die zorgen opzij en verkocht een boek van 270.000 Northern Rock-hypotheken in NRAM, voor een bedrag van £ 13,5 miljard aan uitstaande woningkredieten, aan de Amerikaanse private equity-firma Cerberus, een uitgestrekt conglomeraat van guns-to-finance dat eigendom is van Trump- ondersteunende miljardair Steve Feinberg.

Het was de grootste privatisering in de geschiedenis van het VK. De belastingbetaler ontving slechts £ 5,5 miljard in contanten.

Omdat Cerberus geen nieuwe leningen aanbood, konden leners zoals Vanessa, die niet van kredietverstrekker konden wisselen, ook geen toegang krijgen tot goedkopere deals met hun bestaande kredietverstrekker.

Bijgevolg hadden ze geen andere keuze dan standaard variabele rentetarieven te betalen die aanzienlijk meer kosten dan de marktrente.

Omdat veel hypotheekgevangenen die verhoogde tarieven nu al meer dan een decennium betalen, lopen de extra kosten op tot tienduizenden ponden.

Een hypotheekgevangene met een gemiddelde hypotheek van £ 165.000 heeft de afgelopen tien jaar te veel aan rente betaald tussen £ 25.000 en £ 45.000, volgens een rapport van de actiegroep UK Mortgage Prisoners.

In een debat in het Lagerhuis op maandag zullen parlementsleden er bij de regering op aandringen om de hervorming te steunen, die een plafond oplegt aan standaard variabele tarieven die door bedrijven in ‘gesloten boeken’ worden aangerekend (wat betekent dat het bedrijf dat ze bezit geen nieuwe hypotheekovereenkomsten aanbiedt), zodanig dat hun rentetarieven niet meer dan 2% boven de basisrente van de Bank of England lagen.

Gerichte interventie

Na de laatste begroting beloofde bondskanselier Rishi Sunak te zoeken naar “werkbare oplossingen” om gevangenen te helpen hypotheek te verlenen.

Maar ondanks de belofte van de kanselier, lobbyt de Schatkist bij parlementsleden om het amendement van de Lords niet te steunen.

Seema Malhotra, voorzitter van de parlementaire fractie van alle partijen over hypotheekgevangenen, zei: “ We moeten iets doen om deze consumenten te beschermen, we moeten iets doen om een ​​soort gelijk speelveld terug te brengen voor mensen die zich in deze situatie bevinden door buiten hun schuld sloten ze hun hypotheken te goeder trouw af bij gereguleerde, volledig gereguleerde kredietverstrekkers in de High Street.

“Het is door de overheid die deze hypotheken verkoopt zonder voldoende bescherming aan deze hypotheekleningen die tot deze situatie hebben geleid. Een gerichte interventie hiervoor is voor deze specifieke omstandigheid wat nodig is en het is nu nodig.”

In een verklaring aan de BBC zei het ministerie van Financiën: “We weten dat het ongelooflijk moeilijk kan zijn om uw hypotheek niet om te wisselen. Maar een renteplafond zou ernstige gevolgen voor de markt hebben en oneerlijk zijn tegenover andere kredietnemers.

“Veel kredietnemers zouden het nu gemakkelijker kunnen vinden om over te stappen naar een actieve kredietverstrekker of door te gaan met aflossingsvrije betalingen, dankzij recente regelwijzigingen door de Financial Conduct Authority.

“We zijn vastbesloten om praktische en evenredige opties te vinden om dit probleem aan te pakken en zullen binnenkort verdere stappen zetten.”

Veel van de vastzittende leners sloten hoge loan-to-value-hypotheken af ​​vóór de financiële crash van 2008 – iets wat de regering opnieuw aanmoedigt met de vorige week geïntroduceerde budgetmaatregelen ter ondersteuning van hypotheken ter waarde van 95% van de waarde van het onroerend goed dat ze gebruiken om te kopen .